מחשבון תשואה מדירה להשקעה
לפני שמתאהבים בדירה להשקעה, בודקים את המספרים. המחשבון שלפניכם מחשב את תשואת השכירות — היחס בין ההכנסה השנתית משכירות למחיר הדירה — הנתון הבסיסי שכל עסקת השקעה נמדדת בו. זו נקודת הפתיחה של הבדיקה, לא סופה.
מחשבון תשואה
תשואה ותזרים על נכס להשקעה — ברוטו, נטו, ועל ההון העצמי.
להמחשה בלבד · אינו ייעוץ ואינו התחייבות
השאירו פרטים וקבלו שיחה עם יועץ — בלי התחייבות.
מה המחשבון מחשב — ומה לא
המחשבון מציג תשואת שכירות בסיסית: שכר הדירה השנתי חלקי מחיר הדירה. זה המדד המקובל להשוואה מהירה בין נכסים ובין אזורים.
אבל תשואה ברוטו היא רק ההתחלה. התשואה האמיתית — נטו — מביאה בחשבון גם את מס הרכישה ועלויות הרכישה, תחזוקה ותיקונים, ביטוח, תקופות בלי שוכר, דמי ניהול, מיסוי על הכנסות השכירות, ואם יש משכנתא — את עלות המימון. כל אלה משנים את התמונה, לפעמים מהותית.
תשואה, מינוף ותזרים — שלוש שאלות נפרדות
בעסקת השקעה ממומנת יש להפריד בין שלוש שאלות: מה התשואה על הנכס (המחשבון), מה התשואה על ההון העצמי שלכם אחרי מינוף (תלוי בתנאי המשכנתא), והאם התזרים החודשי חיובי — כלומר האם שכר הדירה מכסה את ההחזר וההוצאות, או שתצטרכו להשלים מהכיס כל חודש.
שלושתן יכולות להצביע לכיוונים שונים על אותה דירה. עסקה טובה היא כזו שעובדת בכל שלושת המבחנים — או שאתם נכנסים אליה בידיעה מלאה איפה היא לא עובדת ולמה זה בסדר מבחינתכם.
שאלות נפוצות
מהי תשואה טובה לדירה להשקעה בישראל?
אין מספר אחד נכון — התשואה המקובלת משתנה לפי אזור, סוג נכס ורמת סיכון: נכסים במרכזי ביקוש מציעים בדרך כלל תשואת שכירות נמוכה יותר לצד ציפייה לעליית ערך, ובפריפריה התמונה הפוכה. את התשואה נכון להשוות גם לחלופות ההשקעה שלכם ולעלות המימון, לא רק לנכסים אחרים.
האם המחשבון מביא בחשבון את המשכנתא והמיסוי?
לא — הוא מחשב תשואת שכירות בסיסית על מחיר הנכס, בכוונה. עלות המימון תלויה בתנאי המשכנתא הספציפיים שלכם, והמיסוי — במסלול המס שתבחרו להכנסות השכירות ובנסיבותיכם האישיות. לבדיקת כדאיות מלאה של עסקה ממומנת, אלה בדיוק הנתונים שמוסיפים בבדיקה מקצועית.