מגבלות בנק ישראל על משכנתאות — המדריך המעודכן

אחוז המימון המרבי (LTV) — כמה הבנק יכול להלוות

המגבלה המוכרת ביותר קובעת כמה מימון מותר לבנק להעמיד ביחס לשווי הנכס, לפי סוג הרכישה:

• דירה יחידה — עד 75% מימון (הון עצמי של לפחות 25%).
• משפרי דיור — עד 70% מימון (הון עצמי של לפחות 30%).
• דירה להשקעה (דירה נוספת) — עד 50% מימון.
• הלוואה לכל מטרה בשעבוד דירה קיימת — עד 50% משווי הנכס.

מגבלות התמהיל — קבועה מול משתנה

בנק ישראל מגביל גם את הרכב המסלולים, כדי להגן על הלווים מחשיפה מוגזמת לשינויי ריבית:

• לפחות שליש מהמשכנתא חייב להיות בריבית קבועה.
• הרכיב בריבית משתנה — מכל הסוגים יחד — מוגבל לכל היותר לשני שלישים מההלוואה.
• בעבר הוגבל רכיב הפריים לשליש בלבד; המגבלה הזו הוסרה, כך שכיום מסלול הפריים יכול להוות חלק גדול יותר מהתמהיל — במסגרת מגבלת שני השלישים הכוללת.

יחס ההחזר מההכנסה (PTI)

ההחזר החודשי של המשכנתא אינו יכול לעלות על מחצית (50%) מההכנסה הפנויה של הלווים — ההכנסה נטו בניכוי התחייבויות קבועות. בפועל, הלוואות עם יחס החזר גבוה מ-40% מסווגות כמסוכנות יותר מבחינת הבנק, ולכן רוב הבנקים נוהגים לאשר החזר של עד כ-40% מההכנסה.

המשמעות התכנונית: ההכנסה הפנויה שלכם קובעת תקרה אפקטיבית לסכום המשכנתא — וכל הלוואה קיימת (רכב, אשראי) מקטינה אותה. לעיתים סגירת הלוואה קטנה לפני הגשת הבקשה משפרת משמעותית את הסכום שיאושר.

תקופת ההלוואה המרבית

משכנתא בישראל מוגבלת ל-30 שנה לכל היותר. תקופה ארוכה יותר מקטינה את ההחזר החודשי אך מייקרת את העלות הכוללת — ולהפך. הבחירה בתקופה היא חלק מהתכנון הכולל, לצד גיל הלווים (בנקים מגבילים בדרך כלל את גיל סיום ההלוואה).

מה המגבלות האלו אומרות בפועל

המגבלות מגדירות את גבולות המגרש — אבל בתוך הגבולות יש מרחב עצום לתכנון: איך מחלקים את שני השלישים הגמישים, איזו תקופה בוחרים, איך בונים את ההון העצמי ואיך מציגים את ההכנסות. ההבדל בין תמהיל בינוני לתמהיל מצוין נמצא כולו בתוך המסגרת הרגולטורית — ושם בדיוק עובד ייעוץ מקצועי.

שאלות נפוצות בנושא

מדריכים נוספים

• מה זה תמהיל משכנתא ואיך בונים אותו נכון
• כמה הון עצמי צריך כדי לקנות דירה