ייעוץ משכנתא למשפרי דיור
מעבר לדירה הבאה הוא המהלך הפיננסי המורכב ביותר שרוב המשפחות יעשו: מכירה ורכישה במקביל, לוחות זמנים שתלויים זה בזה, משכנתא קיימת שצריך להחליט מה עושים איתה, וחלונות מס שמתקתקים ברקע. הליווי שלנו מסתכל על המהלך השלם — לא רק על המשכנתא — ובונה סדר פעולות שמשאיר אתכם בשליטה.
למי זה מתאים
- יש לכם דירה קיימת
- אתם מתכננים מעבר לדירה הבאה
- חשוב לכם לנהל נכון תזמון והתחייבויות
איך זה עובד — שלב אחרי שלב
ממפים את המהלך
מבינים מה נמכר, מה נרכש, מה לוחות הזמנים ומה נקודות הלחץ.
בונים אסטרטגיה
מתכננים את רצף הצעדים כדי לשמור על גמישות ושליטה לאורך הדרך.
בודקים חלופות מימון
בוחנים גישור, תמהיל, החזר ותנאים מול הבנקים לפי הצורך האמיתי.
מתקדמים בלי לאבד שליטה
מלווים אתכם בכל שלב כדי שהמהלך ירגיש מסודר ולא כאוטי.
השאלה הראשונה: למכור קודם או לקנות קודם?
לכל סדר יש מחיר ויתרון. מכירה קודם נותנת ודאות תקציבית מלאה אך עלולה להשאיר אתכם בשכירות ביניים; רכישה קודם חוסכת מעבר כפול אך דורשת גשר מימוני עד המכירה. התשובה הנכונה תלויה בשוק המקומי, בנזילות הדירה הקיימת וביכולת שלכם לספוג תקופת ביניים.
אנחנו עוזרים לכם לבחור את הסדר הנכון — ואז בונים את המימון שמתאים לו, כולל הלוואת גישור כשהיא נדרשת ומשתלמת.
המשכנתא הקיימת: לגרור, לסלק או למחזר
למשכנתא הקיימת שלכם יש שלוש דרכים קדימה: גרירה — העברת המשכנתא הקיימת על תנאיה אל הנכס החדש (משתלמת במיוחד אם התנאים שלכם טובים מאלה שהשוק מציע היום); סילוק מלא מכספי המכירה ולקיחת משכנתא חדשה; או שילוב — סילוק חלקי ומחזור של היתרה. הבחירה תלויה בתנאים הקיימים, בעמלות הפירעון ובצרכי המימון של הרכישה החדשה.
זו בדיוק נקודת ההחלטה שבה חישוב מקצועי מדויק שווה הרבה כסף — ואנחנו עושים אותו לפני שמתחייבים לסדר פעולות.
חלון מס הרכישה — לוח זמנים ששווה כסף
משפרי דיור שמוכרים את דירתם הקיימת בתוך התקופה הקבועה בחוק נהנים ממדרגות מס רכישה של דירה יחידה על הדירה החדשה — הבדל שיכול להגיע לעשרות אלפי שקלים. איחור במכירה מעבר לחלון מחזיר את העסקה למדרגות דירה נוספת.
לכן לוח הזמנים של המכירה אינו רק עניין לוגיסטי אלא החלטה כלכלית, ואנחנו מתכננים אותו יחד עם המימון — כמקשה אחת.
שאלות נפוצות
מה זו גרירת משכנתא ומתי היא משתלמת?
גרירת משכנתא היא העברת המשכנתא הקיימת — על תנאיה — מהנכס הנמכר אל הנכס הנרכש, בכפוף לאישור הבנק. היא משתלמת בעיקר כשהתנאים שקיבלתם בעבר טובים מאלה שהשוק מציע היום, כי היא משמרת אותם וחוסכת עמלות פירעון מוקדם. אם השוק דווקא השתפר, ייתכן שסילוק ומחזור עדיפים.
כמה מימון אפשר לקבל על הדירה החדשה?
לפי כללי בנק ישראל הנוכחיים, משפרי דיור זכאים למימון של עד 70% משווי הדירה החדשה. בתקופת הביניים שבה מחזיקים זמנית בשתי דירות, מבנה המימון — כולל גישור אם נדרש — מתוכנן כך שיעמוד במגבלות ובתזרים שלכם.
מדריכים שכדאי לקרוא
רוצים לבדוק איך זה נראה אצלכם?
קובעים שיחת בדיקה ראשונית